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巴南建设工程竣工交付的法律意义

文章出处:banan.gzblzls.com | 发布时间:2021-04-03 09:11

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一、交付的一般法律意义

《民法典》第601条规定:“标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第604条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《民法典》第224条的规定:“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”第227规定:“动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第311条中也规定,在善意取得制度中,“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。因此,一般认为,交付有三点法律意义:第一,确定标的物所有权的转移;第二,确定标的物风险的转移;第三,确定标的物孳息的归属。

二、建设工程竣工交付的法律意义

在实践中有四种不同情形的“交付”:(1)业主对竣工工程完全满意而接收交付工程。(2)非常不满意而不愿接收工程,要求整改后再验收。(3)业主接受工程,但对其中不完善之处与承包人达成减低工程价款的约定。如果不完善之处是由第三方引起的,承包人通常可以向该第三方提起索赔。(4)最普遍的做法是业主先作有条件的接收,而这个条件是承包人必须自费尽速修复问题部分,达到业主的要求。但是,不管是何种情况下的“交付”,工程交付即意味着工程施工阶段结束和使用阶段的开始。建设工程竣工交付的法律意义为:

1.建设工程占有转移。

在建设工程竣工交付之前,建设工程实际由承包人占有。《施工合同司法解释》第14条第3项规定:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。”由此可见,“转移占有”是建设工程竣工交付的首要法律意义,这意味着从建设工程竣工交付之日起,建设单位完全占有建设工程,发包人开始承担保护建筑物不受意外损害的责任(如火灾、盗窃等)及第三方侵害责任,发包人对建设工程行使完全的管理、控制、使用和收益权,未经发包人同意,承包人(包括人员及机械等)不得进入建设工程实体及其范围。

2.建设工程风险的转移。

在建设工程竣工交付前,建设工程的成品保护由承包人负责,承包人应承担建设工程毁损、灭失的风险;完成竣工交付后,建设工程的占有转移至建设单位,建设工程毁损、灭失的风险也一并随之转移至建设单位。

3.建设工程价款结算和支付。

建设工程竣工交付后,即意味着承包人的交付合格工程产品的主合同义务已经履行完毕,建设单位应当与承包人办理工程结算,支付工程价款。

4.建设工程价款利息起算。

《施工合同司法解释》第18条规定,利息从应付工程价款之日计付,当事人对付时间没有约定或者约定不明确的,“建设工程已际交付的,应付工程价款之日为交付之日”。

5.在承包人提供履约保函的情况下,完成竣工交付后,建设单位应释放保函。

6.承包人保修义务的实际履行。

建设工程的质量保修期自竣工验收合格之日起计算,但是在建设工程尚未交付建设单位前,建设工程仍由承包人占有和管理,承包人对建设工程的质量瑕疵整改,一般属于承包人工程成品保护行为。在建设工程竣工交付建设单位后,发生质量问题承包人才开始实际履行其保修义务。

三、建设工程承包人拒不交付的法律后果

根据《民法法》的有关规定及合同的约定,在建设工程竣工验收合格,但存在下列情况下,承包人可以行使抗辩权而不交付工程(部分或全部工程)

1.发包人拒绝办理结算。

建设部、财政部关于《建设工程价款结算暂行办法》第21条规定,“工程竣工后,发、承包双方应及时办清工程竣工结算,否则,工程不得交付使用,有关部门不予办理权属登记”。

2.发包人拒绝接收工程。

3.发包人出现《民法典》第527条的情形,即有证据证明发包人经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金,以逃避债务;丧失商业信誉;有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

但是抗辩权的行使应当与对方不履行义务的情况相对应,即不交付的工程价值与工程欠款价值基本相当。如果发包人拖欠的工程款与不交付的建设工程价值差距较大或者部分不交付影响整个工程使用的,就会造成扩大损失而要承担赔偿责任的问题。浙江省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见(征求意见稿)》对此有明确规定,在其第13条规定,建设工程完工后,承包人以发包人未按约定支付工程款为由,不协助办理工程竣工验收的,视为工程停工;建设工程经竣工验收合格,发包人拖延结算或拖欠工程款的,承包人可以行使抗辩权为由不交付建设工程,但不交付工程价值应与工程欠款基本相当。如果发包人拖欠的工程款与不交付的建设工程价值差距较大或部分不交付影响整个工程使用的,承包人应承担赔偿责任。因此,承包人要善于运用法律赋予的抗辩权维护自己的权益,在以不交付工程作为对发包人拖欠工程款进行抗辩时,做到有理有节。

如发包人不存在上述情况,但是承包人拒不交付已通过竣工验收的建设工程,发包人可行使抗辩权,不予办理工程结算及付款,且承包人还应承担违约责任,以及给发包人造成损害赔偿责任,如发包人向其购房业主支付逾期交房的违约金之损失。

四、建设工程竣工交付与房地产开发项目(商品房)交付的区分

建设工程竣工交付和房地产开发项目的商品房交付,二者内涵是不同的,究其原因还是在于两者交付的对象不同。《建筑法》和《工程质量条例》规定建设工程经过竣工验收方可交付使用,是指施工方向建设单位(开发商)交付建设工程,而不代表建设工程经建设单位自己验收合格就能交付给消费者。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》都是调整房地产开发经营动中当事人之间关系的法律,《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发项目竣工验收后方可交付使用,是指开发商(建设单位)向买受人交付商品房。

也有学者从两个层面理解建设工程的交付,建设工程的交付即两次交付。一次是工程竣工以后,由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格后,由施工单位交付给建设单位。这次交付所产生的法律后果即是施工单位可以据此向建设单位要求进行工程结算。另一次交付则是开发商在接过竣工验收合格的房屋后,将符合法定和约定的商品房交付给购房者。这种理解也契合了我们对于建设工程的交付与商品房的交付的区分。

 

 


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